Схема заключения договора купли-продажи недвижимости в Испании

ОБЫЧНАЯ ПРОЦЕДУРА КУПЛИ НЕДВИЖИМОСТИ

а) Покупка от застройщика (новый объект)

• Резервирование. Оформляется документ о резервировании, в котором подтверждается цена и устанавливаются сроки подписания частного договора купли-продажи. Должна быть заплачена символическая сумма от 3.000 – 6.000 евро для того, чтобы забронировать недвижимость и «убрать» ее с рынка сроком до 30 дней, хотя это последнее условие зависит о договоренности.
• Частный договор купли-продажи. Как правило оформляется по прошествии 30 дней с даты подписания документа о резервировании. Включает личные данные покупателя и продавца, предмет сделки, цену, форму оплаты, юридические последствия по причине невыполнения обязательств любой из сторон, дата окончания строительства и передачи в собственность недвижимости и т.д.
• Нотариальный акт на передачу права собственности. Данным документом недвижимость передается покупателю по окончании строительства и после совершения всех платежей. Данный нотариальный акт подписывается как покупателем и продавцом, так и государственным нотариусом.

b) Приобретение недвижимости через перепродажу.

Составляется документ о резервировании, схожий с тем, который подписывается при покупке недвижимости от застройщика, с разницей в том, что период удержания недвижимости вне рынка, как правило, бывает меньше.

• Частный договор купли-продажи. В нем указаны личные данные продавца и покупателя, идентификационные данные дома в Испании, согласованная цена и форма оплаты. На подписании данного договора как правило оплачивается 10% цены купли-продажи.
• Нотариальный акт на передачу права собственности оформляется в присутствии государственного нотариуса по прошествии 30-45 дней с даты подписания частного договора купли-продажи, и в этот момент совершается передача объекта недвижимости после оплаты покупателем остатка цены.

ГАРАНТИЯ ДЛЯ ПОТРЕБИТЕЛЯ

Государственная система Испании предлагает серию гарантий для защиты прав потребителя. Кроме регистрации недвижимости в Реестре Собственности, можем выделить следующие:

• Гарантия на переданные покупателем суммы в течении периода строительства посредством банковского поручительства (аваля) или страхового полиса.
• Десятилетняя гарантия против конструкционных повреждений.

РАСХОДЫ, ПРИСУЩИЕ ПРОЦЕССУ КУПЛИ

Расходы и налоги, связанные с подписанием нотариального акта передачи права собственности в присутствии нотариуса делятся на четыре группы:

а) Покупка нового жилья:

НДС	7%
Юридические Документированные акты	1%
Нотариус и Реестр (Нотариальный сбор определяется согласно шкале, одобренной Коллегией Государственных Нотариусов.)	1% (приблиз.)
Юридическое сопровождение	1%
ИТОГО:	10%

b) Вторичная покупка (через перепродажу):

Налог на передачу имущества	7%
Нотариус и реестр	1% (приблиз.)
Юридические услуги	1%
ИТОГО:	9%

Финансирование.

В том случае, когда клиенту необходимо финансирование сделки через ипотечный кредит, затраты описанные выше, возрастут приблизительно на 2% – 3 % от цены недвижимости.

ПОДОХОДНЫЙ НАЛОГ

В случаях, когда покупатель является физическим лицом, он обязуется ежегодно платить подоходный налог, который составляет 24% от полученного дохода.

ПРИРОСТ КАПИТАЛА

Прибыль, полученная при продаже недвижимого имущества, облагается налогом. Это разница между первоначальной ценой купли объекта и ценой его продажи, налог на которую составляет 18%.